La compra de propiedades para su posterior venta o alquiler sigue siendo la forma preferida de inversores independientes

Más allá del ahorro para la compra del hogar, la inversión en ladrillos para su posterior venta o alquiler sigue siendo la forma preferida de inversores independientes para preservar el valor de sus ahorros. Incluso en tiempos difíciles para el sector inmobiliario.

Con márgenes de rentabilidad acotados, plazos de obra extendidos y mayores tiempos de espera a la hora de vender una propiedad, el fideicomiso inmobiliario en pesos se mantiene como una de las pocas formas de transformar pesos en inversiones de largo plazo. Con precios que, a pesar de la restricción al acceso al mercado cambiario y la caída en las ventas, se resisten a una corrección a la baja, acceder a un bien inmueble a través de cuotas en pesos desde el pozo mantiene su atractivo para el ahorrista.

El mercado inmobiliario ya no es el que era. Ningún otro sector de la economía argentina tardó tanto, o tuvo tan poco éxito para digerir las restricciones al acceso en el mercado cambiario desde 2011.

A lo largo de décadas de inflación y depreciación de las distintas monedas que circularon en la Argentina, el sector tomó al dólar como referencia excluyente para cerrar transacciones y es por eso que la forma de estabilizar el valor de esos bienes se quedó sin norte.

En febrero, según datos publicados por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad de escrituras de compraventa cayó un 37% en comparación con el mismo mes del año anterior. Esas operaciones retrocedieron un 40% en enero respecto a los doce meses anteriores. La actividad de la construcción, medida a través del Índice Construya, que evidencia el nivel de actividad de las principales empresas del sector y sus proveedoras, se contrajo dos puntos porcentuales en 2012 y acumula una caída de 0,2% hasta marzo.

Sin embargo, los precios de los inmuebles que reclaman los propietarios para deshacerse de sus ladrillos –en un nivel más referencial que real, ya que las operaciones concretadas alcanzan valores de equilibrio– no sólo se mantienen, sino que suben, a contramano de la caída en las ventas.

Reporte Inmobiliario revela que en los últimos doce meses a marzo de este año el precio del metro cuadrado en Capital aumentó un 16% en dólares.

La medida que impide la compra de divisas para atesoramiento o para concretar compras inmobiliarias generó en el imaginario de los inversores que el ladrillo perdiera el brillo que tenía en 2010. Sin embargo, en el sector de la construcción no lo ven de esa manera.

El fideicomiso inmobiliario es el caballito de batalla de la industria en la última década, tras la salida de la convertibilidad. Esa modalidad de inversión se mantiene como un salvavidas al que recurrir a la hora de pensar en el resguardo de valor a largo plazo.

“Las importaciones de bienes de capital caen un 5%, las escrituras, 37%; y, de los otros indicadores de la construcción, crece sólo el despacho de cemento en el mercado interno (1,4%), mientras caen los permisos de edificación”, explica el economista Juan José Llach en el último informe que elaboró para la Universidad Austral. Pero el lapidario diagnóstico del nivel de inversión local deja una luz de esperanza.

El estudio señala una única actividad que puede llegar a capear el temporal: “Es muy probable, sin embargo, que la construcción logre repuntar en la forma de fideicomisos pequeños y medianos al costo ante la virtual ausencia de otros vehículos que protejan el ahorro”.

Vehículos para el ahorro y el resguardo de valor existen, y de los más variados. Pero para el paladar de los argentinos, acostumbrado al sabor del dólar, el plazo fijo y el ladrillo, las alternativas son menos. Por eso proliferan nuevas obras organizadas mediante fideicomisos, una de las vías privilegiadas por los inversores locales a la hora de ahorrar.

“Cuando hay sangre en las calles, compra bienes raíces”. La frase, atribuida al excéntrico banquero británico Lionel Walter Rothschild –2° Barón de Rothschild– todavía sigue vigente como expresión del valor intrínseco de la propiedad inmobiliaria y como guía para la inversión contraintuitiva: las oportunidades están en el meollo de los problemas.

“En contextos inflacionarios hay una ley de oro: refugiarse en bienes”, dice Mariano Otálora, especialista en finanzas personales y autor de varios libros, entre ellos ¿Qué hacer con los pesos?.

En un momento en el que los precios suben un 16% por año, según estima el Banco Central a través de su índice de precios implícitos, y 25% al año, según el Índice Congreso, que publican legisladores nacionales, cambiar pesos que pierden valor por bienes de consumo o inversión es siempre una buena idea.

Otálora ve una sofisticación en la forma de ahorro de los argentinos, que están acostumbrados a las inversiones conservadoras y menos rendidoras por las crisis cíclicas que golpearon al país. Pero reconoce que las preferencias de la gente siguen estando puestas en el ladrillo.

Entonces, lo que queda por dilucidar es si en este contexto de caída de ventas de inmuebles la inversión en m² mediante fideicomisos sigue siendo una inversión jugosa. La respuesta: los márgenes de rentabilidad se han acotado, la liquidez de la inversión –léase, la facilidad con que se puede vender el activo– se redujo y los riesgos en un sector de la construcción que está tratando de reaccionar son mayores. Sin embargo, el propio parate en las ventas de inmuebles garantiza que la demanda por alquileres se mantendrá firme en los próximos años y –siempre que llovió paró– ninguna crisis inmobiliaria duró por siempre.

Vamos entonces con los pormenores de la inversión en fideicomisos inmobiliarios. Si es su primera vez invirtiendo en ladrillos desde el pozo, el comienzo de la tarea está en encontrar los proyectos en marcha que mejor se ajustan a sus deseos.

La Cámara Argentina de la Construcción (CAC), Reporte Inmobiliario y cualquier sección clasificados del diario alcanzará al inversor para identificarlos. Una vez hecho esto, conviene acotar la búsqueda por zonas: siéntase libre de seguir sus propias apuestas, pero ante la indecisión los clásicos nunca fallan. La mayor parte de los emprendimientos rentables se ubica en los barrios de la zona norte de la Ciudad y el Conurbano Bonaerense, el lugar dónde más demanda de alquileres existe (si se ve obligado a esperar para vender, lo mejor es garantizarse una demanda firme de alquiler).

Por último, asegúrese de conocer la trayectoria de los desarrolladores a los que piensa asociarse. En tiempos de caída de la actividad de la construcción, cuanto mayor sea la antigüedad de la firma y la cantidad de emprendimientos terminados, más garantías su inversión tendrá. Pida referencias, solicite visitas a emprendimientos terminados por esos mismos desarrolladores o en etapa de construcción avanzada, revise la calidad de las obras y converse con los propietarios.

Una vez decidido el emprendimiento y sus conductores, es hora de invertir. La inversión inicial hasta hace poco equivalía a un 25 ó 30% del valor final de la propiedad. Hoy, en algunos casos, pueden llegar a pedir que la primera cuota sea de hasta un 40%. Teniendo en cuenta que el valor en pesos de un departamento de dos ambientes (los que más demanda de alquiler y compra tienen) en un barrio del norte capitalino puede ser de $ 1 millón, la primera cuota puede ascender a $ 400.000.

“Para congelar el efecto de la inflación en pesos sobre materiales y otros costos, las desarrolladoras están haciendo más grande la primera cuota”, dice Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario. “Así, la variación del resto de las cuotas se mantiene expuesta sólo al riesgo de aumentos salariales en el sector de la construcción”, agrega.

El tiempo de la obra no baja de los 17 meses. En ese período, según el acuerdo al que llegue cada inversor, se puede hacer entre cinco y once pagos en cuotas adicionales hasta completar la inversión. Muchas constructoras ampliaron el plazo de financiamiento para seducir a los compradores. Ahora entregan el departamento y el comprador puede seguir pagando cuotas más chicas por dos y tres años más mientras toma posesión de la propiedad.

El factor inflacionario es uno de los riesgos que el inversor enfrentará durante ese período. Las cuotas de los fideicomisos en pesos se ajustan mediante el Índice de la CAC, una variable que en los últimos doce meses dio un aumento de precios de 25% tomando como referencia el Índice Congreso.

La posibilidad de un fracaso de la obra, siempre real, se reduce recurriendo a desarrolladores con varios emprendimientos completados.

En el peor de los casos, los fideicomisos no quiebran como las sociedades anónimas, sino que los bienes se liquidan y se reparten en partes proporcionales entre sus inversores.

En cuanto a las ganancias esperadas, la perspectiva de rentabilidad en dólares de la inversión realizada es menor a las que se podía llegar a esperar hace cinco años. Entre 2004 y 2007, apogeo de este vehículo de inversión, la rentabilidad en dólares llegó hasta el 50%. Más tarde, una rentabilidad moderada podría variar entre el 15% y el 25% en dólares.

Esos resultados son obtenidos luego de terminada la obra y vendida la propiedad en dólares, pero, si usted elige usar el departamento adquirido desde pozo para alquiler esperando a que aclare, la renta bruta que se puede obtener hasta concretar la venta es de entre un 4% y un 5%, según datos del mercado.

La divisoria de aguas entre invertir o no está en la moneda con que se lo haga. El dólar, bien escaso, gana poder de compra frente a los ladrillos a toda velocidad. Ahora, si lo que se tiene es un excedente de pesos para poner a trabajar, el fideicomiso sigue siendo una alternativa viable, aunque lejos de las rentabilidades de mediados de la década pasada.

“¿Sigue valiendo la pena? Hay inversiones más rentables, es difícil ganarle al dólar o a inversiones bursátiles. Pero sin embargo, hay que tener en cuenta que si uno tiene pesos, el precio de las propiedades en esa moneda subió 80% desde que aplicaron las trabas para la compra de dólares”, opina Otálora.

Sea o no la apuesta elegida por quienes quieren resguardar sus ahorros, la figura del fideicomiso financiero inmobiliario es una alternativa segura, conservadora y de gran rentabilidad en un momento en el que abundan los pesos y escasean las posibilidades de concretar otras inversiones en divisas.

Fuente: Info News